对农信社抵押担保贷款业务中优先权限制

作者：徐经理13316929205  发布时间：2019-12-31

　　随着市场经济发展的需要，信贷业务的拓展，一些信贷领域的法律问题随着衍生而出，为防范信贷风险，良性发展信用社信贷业务，笔者现就有关担保法律问题进行分析探讨，便于农信系统同仁们在信贷操作中予以关注并加以防范。

　　优先权，是指法律直接规定的特种的债权人对特定物享有的优先受偿的权利。我国《担保法》和《》规定，抵押权的优先受偿权，但法律同时也规定了其他一般优先权和特别优先权对抵押权的限制。

　　(一)承包人的优先受偿权先于抵押权。在目前来看，我们农信社抵押担保绝大部分是，以抵押担保为多，特别是开发的个人。

　　《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照的性质不宜折价、的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》进一步明确：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、交付购买的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程峻工之日或者约定的峻工之日起计算”。国家的产法旨意，是为了平衡建设工程承包人和发包人的关系，制约发包人拖欠承包人的行为，保障建筑工人的劳动收入，维护消费者和等社会弱势群体的利益。但另一方面，在建筑工程开发过程中开发人所需资金的主要提供者的机构，其利益却被忽略了，金融机构的抵押权受到了巨大的冲击，房地产开发性贷款的风险明显增高。

　　为此，我们应采取新对策，避免和化解风险，严格审查制度，对抵押人提供的，查明其建设工程款项的支付情况，必要时应取得承包人出具的建设工程款己付清的。也可以直接贷款给承包人进行工程建设，同时由发包人提供担保，并承担连带责任。发包人为了获得开发资金，承包人为了获得工程项目，为这一措施的推行提供了可能。我们还可以采取更简便的办法，在贷款给发包人之前，要求该工程的承包人书面放弃行使工程价款优先受偿权，否则，不发放贷款。承包人为了获得工程项目，也会愿意声明放弃行使工程价款优先受偿权。

　　(二)抵押人欠税时，优先于抵押权。

　　一般情况下，抵押权优先于税收，税收只优先于无担保债权。但在抵押人欠税的情况下，税收的优先权就会升位。《税收征收管理法》第45条规定：“欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、执行”。“应当对纳税人欠缴税款的情况定期予以公告”。第46条规定：“纳税人有欠税情形而以其财产设定抵押、质押的，应当向、质权人说明其欠税情况，抵押权人、质权人可以请求税务机关提供有关的欠税情况”。因此，提醒我们在签订时，应根据以上规定，查明抵押人是否欠税，或者请求税务机关提供抵押人是否欠税的书面证明，以防范因抵押人欠税给抵押权带来的风险。