在建工程抵押的风险是什么呢？

作者：徐经理13316929205  发布时间：2019-12-31

建筑工程担保存在的法律风险：

1、目前,虽然我严格的规则,在建工程抵押权人与抵押贷款的抵押贷款押人必须同意,但对贷款和其他原因,也有开发商在建项目的银行申请按揭贷款,在预售期房同时又与另一个银行抵押贷款合作协议、重复抵押的现象出现。

2、为不影响开发商在商品房建设项目预售抵押下的销售，未按照规定要求办理预售抵押的，应取得抵押权人的书面同意，并如实告知买方。

3、建设单位垫房时，开发商将部分房地产用于支付该项目，并办理抵押贷款。一旦与工程价款优先权相一致，银行将按次赔偿的顺序，对债权的保护程度将大大降低。

4、在建项目抵押价值的评估和允许抵押的在建项目比例没有统一的标准。

5、部分开发商避免在预售合同备案时由预售管理部门对其实施预售监督管理工作，与买方签订合同后，未及时进行备案登记，造成预售挪用。

6、银川市虽然已经实施商品房网上备案工作近一年了，但购房者仍不了解，无法通过网上宣传的商品房信息了解自己购房的基本情况。

7、个人预售监管银行监管措施无效或不及时的售前收集贷款,使处理的“房屋所有权证书”,“国有土地使用证书”或项目的建设还不取消抵押贷款,导致处理属性转换障碍,买家不能成功获得“房屋所有权证书”。

抵押物应当具备哪些条件：

根据担保制度的要求，作为抵押物的财产必须是能够转让的财产，这样才能实现担保的目的。法律规定抵押物不能转让的，即使符合设立抵押物的其他条件，该抵押物是无效的民事行为，不具有法律约束力。因此，可抵押财产必须满足以下条件:

抵押人必须有处分抵押财产的权利。抵押财产必须在法律允许的范围内转让。抵押物的价值应当与被担保的债权数额一致。

作为抵押物的财产，原则上易于管理和实施，原则上为不动产，包括生产设备、生活必需品、交通工具等一切有价值的动产。

如何实现房产抵押权：

1、根据物权法第195条的规定,如果债务人不履行到期债务或当事人实现抵押贷款约定的,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产转化为金钱或有优先偿还的拍卖、变卖抵押财产所得。如果协议损害了其他债权人的利益，那么其他的债权人可以自知道或者是应当知道解除原因的之日起一年之内向人民法院要求解除协议。抵押权人还有债权人并没有就抵押权的实现方式达成一种协议的，抵押权人也可以要求人民法院拍卖或者变卖财产。

2、根据第74条的担保法律解释,如果当事人不同意抵押财产的价值转化为资金或所得拍卖、变卖抵押物,付款应按照以下顺序:(2)主债权的利息;主要债权。