担保法解释关于租赁和抵押的相互关系

作者：徐经理13316929205  发布时间：2019-12-31

在现实生活中，我们可能碰到租住的房屋被房东抵押出去，不得不临时被赶走的情况。有时候也存在，急需用钱，需要将已出租的房屋用来抵押贷款的情况。我国法律有买卖不破租的相关规定，但抵押与买卖并不完全相同。如何处理租赁与抵押的关系，在法律的框架内维护好自身权益，需要我们了解我国担保法解释关于租赁和抵押的相关规定。

一、租赁权与抵押权

(1)租赁权

租赁权又称使用收益权，即承租人依租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称。租赁权是基于租赁合同而形成的一种债权。

(2)抵押权

抵押权是债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债务人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

(3)租赁权与抵押权关系

如果出租在前，抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押无的受让人继续有效，这时，抵押不破除租赁。反之，如果抵押在前，出租在后，则抵押可破除租赁，即抵押权人实现抵押后，有权解除租赁关系。

二、法律依据

(1)物权法

我国《物权法》第190条规定：设立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

(2)合同法

我国《合同法》第229规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。

(3)最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干司法问题的解释

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干司法问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押时，抵押实现后，租赁合同有效期内对抵押物的受让人继续有效；第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租时，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

三、应尽义务及注意事项

(1)出租人在出租已抵押物时，应告知承租人抵押情况。如果已告知承租人，承租人仍然承租，则后果有承租人承担。如果没有告知承租人，则由出租人承担。

(2)出租人在抵押已出租物时，也应告知抵押权人出租情况。

(3)承租人在租赁前也应了解租赁物的抵押权问题。

(4)抵押权人在审查抵押物时也应了解抵押物的租赁情况。

通过上面的介绍，特别是担保法解释关于租赁和抵押的相关内容，我们可以看出，租赁是一种合同关系，抵押是一种物权关系，并不存在互斥关系。租赁在前，抵不破租;租赁在后，抵可破租;抵可以租，租可以抵。在具体操作过程中，还应本着以法律为准绳，以互惠互利为目的，以友好协商为手段处理好相关各方的关系。