一宗房产上存在多个抵押权时，后一顺位抵押风

作者：徐经理13316929205  发布时间：2019-12-31

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什么是抵押权的顺位?办理过房产抵押登记的人们都知道，在以房产作为抵押物进行抵押时，往往会在同一宗房产上设立多个抵押权。当这样的情况出现时，就会产生抵押权的顺位问题，也就是先设立的抵押权相比后设立的抵押权有什么优势?后一顺位抵押风险是否存在呢?别着急，律师365的小编为您一一解答。

一、什么是抵押权?

抵押权，是担保物权的一种，是指债权人对债务人或第三人提供的作为债务履行担保的财产，在债务人到期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可以就财产优先受偿的权利。

二、什么是抵押权的顺位?为什么会产生这种情况?

(一)什么是抵押权的顺位?

抵押权的顺位,又称抵押权的顺序、次序或者位序。指就同一个抵押物设定数个抵押权时，各个抵押权人优先受偿的先后顺序，即同一抵押物上数个抵押权之间的相互关系。抵押权的顺序为抵押权人相互之间的关系,为抵押权在实现上的排他效力的重要表现,也是抵押权制度中的重要问题之一。

(二)为什么会产生抵押权的顺位?

由于物权具有区分原则，因此抵押合同是一种债权行为，而抵押权的设定行为则属于物权行为，因为债权不像物权具有强烈的排他性与绝对性，在同一抵押物设立多个抵押合同的情况在现实生活中是常见的。正是由于同一抵押物拥有多个可能多个债权人因此即产生的抵押权的顺位问题。

三、一物存在多个抵押权时，抵押权之间的优先受偿情况是什么样的?

物权具有优先效力，即有担保的债权优先于没有担保的债权，先设定的物权优先于后设定的物权，这就决定了抵押权的顺位。我国《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产的价款按照下列规定清偿：(一)抵押权登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

四、举个例子来说明这个问题

在抵押权顺位问题上，还存在两种法律行为会对抵押权人产生不同影响，抵押权人放弃抵押权顺位和抵押权人交换抵押权顺位。如甲、乙、丙对同一房屋分别享有30万元、50万元、120万元的抵押权，分别为第一顺位、第二顺位和第三顺位。甲、丙协议将甲、丙享有的抵押权顺位互换。现抵押物变现款为130万元，显然甲、丙之间关于互换抵押权顺位的协议将对乙产生不利影响，处于第二顺位的乙将只能获得10万元。因此物权法第194条规定当抵押财产上有数个抵押权时，抵押权人的顺位变更必须经过协议且抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。因此甲和丙不能进行抵押权变更除非乙的同意。上述案例是出于对抵押权人的保护而设定的，在抵押权关系中，提供担保财产的同时可以是不是债务人的第三人，因此对第三人的保护也在物权法的保护范围之内。例如甲以自己的房产向乙抵押贷款100万元，同时又由丙作为该项贷款的保证人，此后甲将该房产抵押给丁。乙为了丁的利益放弃抵押权顺位，自愿将顺位处于丁之后，结果该房产拍卖所得价款在优先清偿丁后，乙只有60万元的贷款得到了清偿，乙要求丙对剩下的40万元贷款承担保证责任。如果乙不放弃抵押权顺位，由于丙只是作为甲乙双方的保证人因此不用清偿丁的款项，乙放弃其顺位对丁来说十分不公平。因此我国物权法第194条第二款同时规定：债务人以自己的财产设定抵押，抵押人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权的范围内免除担保责任，但其他担保人仍承诺提供担保的除外。因此在上个案例中丙就不承担对乙的清偿责任。

同一财产上经常会出现多个抵押权的存在，尤其像在类似于房屋这种价值较大的财产时这种情况更为突出，抵押人往往获得更多的借款，常常会设立多个抵押权。因此经常会出现一宗房产存在多个抵押权的情形，此时就会出现抵押权的顺位，而根据我国法律的规定，前一设立的抵押权优先于后设立的抵押权受偿，已登记的优先于未登记的受偿。因此就会出现后一顺位抵押风险的存在。并且在实际生活中，这种情况可能会变得更加复杂，如果您还有想进一步了解的，可以咨询律师365铁岭律师，他们会一一给你解答。