长租公寓资金断裂：租客“被贷款”模式该不该存在

作者：徐经理13316929205  发布时间：2022-12-01

在没有合理控制杠杆强度的情况下 运营不善导致空置率上升 资金难以衔接周转引发循环的资金断裂
长租公寓资金断裂危局
本刊记者/赵一苇
本文首发于总第879期《中国新闻周刊》
昊园恒业北京总部被砸的消息，令许多人一夜难寐。
在朝阳区财满街8号楼里，北京昊园恒业房地产经纪有限公司(以下简称“昊园恒业”)设立的北京总部共有三层办公点。
自10月末以来，这栋楼里几乎每天都会聚集一批前来讨账的人。
11月开始，围绕昊园恒业的矛盾集中爆发。
在租客中，有的称每月按时交付房租却被中介或房东赶出住所，有的称退租后并未收到退还押金和剩余租金，且贷款和征信仍有问题。而房东则表示，中介并未如期交付房租。
此外，现场也有前来讨薪的员工表示，公司已经两个月没有发工资。
为集中维权力量，维权的人们组建起多个QQ群和微信群，用于实时交流信息。
11月初，随着昊园恒业的部分业务员失联，租金退还延期，关于“昊园垮了、老板跑了”的猜测被传得沸沸扬扬。
11月13日，一些讨薪未果的员工索性前往昊园恒业的财满街总部，带头砸了办公楼。现场，桌椅和饮水机乱倒一地，各种客户信息表、资料单四处散落，有人试图在其中寻找办理退租业务的表单，也有人顺带捎走了办公区里的笔、文件袋、抱枕等小物件。
《中国新闻周刊》从租客群体中了解到，一些原先办理签约的业务员已经跳槽联系不上，昊园恒业在北京有多家门店已经停业。租客面临房子住不了、房租退不了、贷款没结清、征信受影响等问题，而当下却投诉无门。
同时，在投诉维权的声浪中，由于元宝亿家互联网信息服务(北京)有限公司(以下简称“元宝亿家”)作为一家网络分期贷款服务平台，为昊园恒业和金融机构合作租房分期贷款业务提供服务，加上元宝亿家在租房分期贷款业务上合作的金融机构之一为晋商消费金融有限公司(简称“晋商消费金融”)，也都成了受质疑的对象。
《中国新闻周刊》从多方求证发现，引发昊园恒业一系列经营风险的直接原因是资金链断裂。但在租客指控的骗贷、高杠杆扩张、企业勾结等焦点问题上，各方也给出了不同的说法。
在政策风口的推动下，长租公寓成为房企转型的突破口之一。
今年以来开始疯狂跑马圈地。但令人担忧的是，租金倒挂、房屋空置和资金期限错配、挪用等违规操作引发了长租公寓企业持续暴雷。其中，北京长租公寓运营商昊园恒业资金链断裂就是典型样本。
各执一词
对昊园恒业的质疑和声讨，大多围绕着租金贷展开。而最受关注的，则是租客指控昊园恒业在签订租房合同时使用欺诈手段，并联合元宝亿家和晋商消费金融进行“骗贷”，使租客在不知情的情况下“被贷款”。
一名租客刘寒向《中国新闻周刊》讲述了自己“被骗贷”的经过。
2017年10月，刘寒与昊园恒业签订租房合同，租期一年。刘寒称，业务员告知他可以选择房租月付，下载一个APP，每个月通过APP按时还款即可。
刘寒回忆，业务员自始至终没有提及“贷款”二字，并引导自己录制了一个视频确认，需要“眨眨眼点点头”，但他“记不清视频的具体内容了”。刘寒表示，业务员操作很快，自己都不知道按了什么，是在不知情的情况下被“骗贷”的。
而《中国新闻周刊》注意到，刘寒曾在租户微信群中发消息称，“就算你之前就知道是贷款，起诉的时候也要说自己是不知情的情况下被贷款，不然你就别起诉了，老老实实还吧。”
而在《中国新闻周刊》问及这么说的原因时，刘寒则表示“不知道那个视频是贷款，被骗着录的”。
对此，元宝亿家向《中国新闻周刊》出示了一份从客户资料中调取的真实确认视频。
视频显示，语音问答在开头即陈述“我们收到一份您的房租分期贷款申请，现在向您了解几个问题”。而申请人需要正面面对摄像头，并陆续确认回答个人信息、工作单位、房租金额、租住地址等问题。
其中，有一个问题为“请问这笔房租分期贷款是您自己本人申请，并自己使用的吗？”而申请人需要回答“是的”。
最后，语音问答告知“逾期还款将会影响到您的央行征信记录”。
元宝亿家的一位工作人员告诉《中国新闻周刊》，所有贷款申请的视频面签都需要申请人主动逐一回答问题，没有“眨眼点头”就完成的视频。
所有申请视频会由后台人工逐一审核，如果存在有杂音、不清晰、不主动的异常情况，申请将不被通过。
从数据上看，元宝亿家对租房分期贷款的审核通过率在80%~90%，晋商消费金融的通过率在50%~70%。
“签约中需要录视频面签，签约后会电话确认，此外，贷款发放、贷款结清，每个月的还款提醒、扣款通知、逾期催收等时间节点，元宝亿家和放贷金融机构都会发送短信到注册手机号码上。”该工作人员说。
“在法律层面上，合作金融机构的贷款合同是有效存在的，贷款流程是完整的，告知义务做得很到位了。”元宝亿家的一位主要负责人在接受《中国新闻周刊》采访时表示。
然而许多租客投诉时，并不承认自己知悉贷款，且拒绝对录音及视频作出解释。
另一位负责管理微信群的租客杨扬告诉《中国新闻周刊》，她在签合同时知道这是一笔贷款，但并不知道贷款方和贷款去向。此外，她还发现每个月房租划扣的时间不同，收款账户也不同。
对此，元宝亿家方面解释，其租房分期贷款业务有多家合作机构，贷款申请提交上来之后才分流到各家金融机构，届时才确定具体贷款方。而贷款方一般使用第三方支付公司进行扣款，每次扣款使用的第三方支付公司可能不同，会导致在客户账户显示的扣款方不同。
关于贷款既不给到房东，又不给到租客本人的疑问，相关从业人士则在接受《中国新闻周刊》采访时解释，由于租金贷基本存在于分租场景中，中介公司与房东签署合同承租整套房屋，中介公司与分租的客户分别签署出租合同，按照受托支付原则贷款需要支付给交易对手方中介公司。
此外，许多维权的租客表示，元宝亿家和晋商消费金融伪造了一份印有租客人名章的电子版贷款合同，而他们表示并不知晓这份合同的存在，既无签字也无盖章操作。有看到合同的租客表示，合同上甚至没有公司的公章。
关于“伪造合同”，根据晋商消费金融向《中国新闻周刊》展示的合同显示，合同采用的是电子签名模式生成，签名的时间戳与客户申请时间一致。只有极个别客户因手机功能限制，无法浏览电子公章，从而引起误会。
浑水摸鱼
危机爆发后，昊园恒业接连出现拖延、关店、失联等状况。在投诉客户越来越多的关头，昊园恒业并未给出令人信服的承诺和解决时间。
双方都焦头烂额的困境下，严重的信息不对称催生了更加混乱的局面。
“1000元一张退租条，解绑元宝解贷款！”租户微信群中，有人发出了这样的信息。群主杨扬认定这是一条诈骗信息，并表示已有租客上当，以200~1000元不等的价格从个别业务员手里拿到了“退租条”，但退租毫无进展。
被炒作的“退租条”即是租客退租时需要的一张“退租交接表”。而按照流程，选择退租的租客需要向中介昊园恒业办理退租手续，确认退租并拿到“退租交接表”，同时昊园恒业工作人员在后台向元宝亿家上传数据，将客户状态由“还款中”改为“退租中”，并在完成退租后改为“已退租”，由昊园恒业通过元宝亿家向晋商消费金融退款并结清贷款，晋商消费金融出具结清证明，这才算完成整个退租流程。
昊园恒业的一位主要负责人在接受《中国新闻周刊》采访时表示，通过私下买卖拿到的“退租条”无效。
一是因为贩售者可能已不是昊园恒业的员工，私刻了公章进行诈骗，属个人行为；
二是因为没有公司正规人员的后台操作，租客的信息变动就无法提交到贷款平台，无法发挥效用。“对于这些异常退租客户，我们后面仍然会一一进行核实。”该负责人说。
“这些业务员就是趁火打劫。”杨扬评价，昊园恒业在危机处理上显得敷衍而被动，加之基层业务员多发欺诈行为，致使租客对昊园的信任完全崩塌。“总有一些浑水摸鱼的人想趁乱骗钱。”
但浑水摸鱼的嫌疑同样存在于租客群体中。
租户志愿者表示，最近微信群里有人声称自己有元宝亿家的内部渠道更改租客状态，很多正常居住的租客也将平台状态改成了“退租中”。
昊园恒业负责人告诉《中国新闻周刊》，骚乱之下，许多原本正常居住的租客也开始拒绝缴纳租金。“既不退租，也不交租，还希望借助其他手段解绑贷款。”
“真正存在问题的人就一部分，大多数都是跟着起哄的。”前述昊园恒业负责人向《中国新闻周刊》表示了无奈，使用租金贷的客户在整体客户中实际所占比重不到20%，但在恐慌情绪的裹挟下，大量正常状态的租客也跟着不再缴纳租金，正常租金流入失常，这也加剧了资金紧张的问题。
与此同时，还有人在租客群体中贩卖伪造的结清证明。
受访人员透露，有人复刻证明上的电子章伪造证明，在租客中以200元一份的价格进行贩卖，诱导租客用假证明去元宝亿家要求解绑贷款。
在元宝亿家工作人员向《中国新闻周刊》展示的一份伪造结清证明中，清晰可见章印边缘有毛刺感，且章印轮廓不圆润，有明显的P图痕迹。
此外，很多租客表示在征信问题上，元宝亿家和晋商消费金融两家给出的说法也不同。
租客高波曾带领一批租客前往元宝亿家确认征信问题，却在后续与晋商消费金融方面的电话沟通中得到了截然不同的答复。
高波告诉《中国新闻周刊》，元宝亿家方面给出的说法是所有“退租中”和“已退租”的客户都不再需要偿还贷款，由昊园恒业一己偿还，且不上报这期间征信记录。
而在向晋商消费金融方面的电话求证中，得到的答复却是“状态为退租中的客户若未按时还款，将正常上报征信逾期。”
此外，前述昊园恒业负责人告诉《中国新闻周刊》，其接待的退租客户中还存在索取多倍押金的情况，对押金中扣除水电费和家具损害费的做法也非常有意见。因此，昊园恒业在今年7月取消了押金，“给租户和我们都省事儿。”
没有赢家
危机发酵中，日渐对立的局面加剧了互相猜忌的不信任情绪。在这场多方卷入的漩涡里，没有谁能独善其身。
对于昊园恒业出现的一系列状况，“中介跑了”的论调成了受害群众的共识。口口相传之下，租户们恐慌与愤怒的情绪被点燃，大家开始抱团取暖，希望通过集体的力量实现维权。
与此同时，一些租客坚持不认可租金贷的有效性，坚持认为元宝亿家和晋商消费金融联合骗贷，决定将三方一起告上法庭。
与晋商消费金融进行了多次交涉的群主杨扬认为，这次事件中最大的受害方是晋商消费金融和客户。“晋商消费金融损失了放贷资金，形成大面积坏账。客户们损失了房屋租金，居住难安。”
而和元宝亿家保持联系的租客高波则认为，元宝亿家作为贷款平台，被夹在中介和金融机构中间，既损失重大又背负骂名，在此次事件中亦是受害方。
“投入了这么大精力才建立起来的公司，我们自己也不想看到它垮掉。”前述昊园恒业负责人向《中国新闻周刊》直言，“昊园恒业死了，对大家都没好处。”
这位负责人承认，昊园恒业此次危机的根本原因，在于扩张时期的公司管理能力没有跟上。
从2016年成立至今两年间，高速奔跑的昊园恒业并购了至少52家中小中介公司。关于收购的原因，昊园恒业负责人表示，当时正值行业肃清阶段，由于拆违建、打隔断，许多中小中介公司生存困难，彼时正值壮大期的昊园便接下了这些摊子。另一方面，该负责人也坦言，“做这行，谁不想自己能做大点儿？”
一位维权中的房东透露，昊园恒业出事后，有蛋壳公寓的业务员打电话询问收房事宜。“他说如果昊园倒闭了，他们可以收房。”
“这次危机本来不会闹这么大，但中后期出现的许多煽动起哄的人加剧了事态的恶化。”前述昊园恒业负责人表示，不排除有行业恶性竞争的可能性。
对此，链家研究院院长杨现领在接受《中国新闻周刊》采访时表示，长租公寓涉及普通群众最基本的居住需求，所有的收购和运营都要慎重。
在收购时期，运营商要衡量自身的资金实力和运营能力，规划好收购后如何兼并运营，才能将亏损项目扭亏为盈。“在决定是否收购时不能为了挽回一个小风险，搭上整个公司，不做好风险隔离可能造成更大的风险。”
根据天眼查显示，近两年的扩张阶段中，昊园恒业有7条来自信用中国的行政处罚记录，3次被列入失信人名单。
伴随着多条风险预警，昊园恒业依然能够获得大笔资金助力维持高速扩张，关于昊园恒业勾结元宝亿家和晋商消费金融进行高杠杆扩张的猜测在坊间流传开来，外界对晋商消费金融的风控能力也提出了质疑。
据了解，昊园恒业从2017年下半年开始加速扩张，单从扩张速度上看问题不大。但在收购整合的过程中，房源改造工程过重和淡季空置率上升直接崩紧了资金链。
其一，大量的隔断间拆除改造工作迅速加重了其运营负担，在清查出租屋隔断间的规定下，昊园恒业共有8000多间房源被砸掉隔断，损失超亿元。
其二，由于收房过多再加之下半年迎来租房的行业淡季，昊园恒业的空置房源达7000多间，资金压力进一步加大。
“企业扩张的前提一定是根基扎稳，如果经营能力还没有迭代完善，就依赖金融工具规模化扩张，脱离实体的金融必然造成泡沫。”链家研究院院长杨现领认为，昊园恒业此次爆雷的根本原因就在于运营期间的规模扩张策略过于激进。
在没有合理控制杠杆强度的情况下，运营不善导致空置率上升，资金难以衔接周转引发循环的链条断裂。“泡沫从内部戳破的时候，相关的主体都会受损。”
“没跑，也不想跑”
危急关头，多次出现门店关闭、员工失联，昊园恒业的真实经营状况成了最大的疑问。
“我们确实遇到了资金困难，但我们没跑，也根本不想跑。”昊园恒业一位主要负责人在接受《中国新闻周刊》采访时直言，“目前可能有三分之一的员工离职，但多为基层业务员。中层基本都在，高层都在积极找资金。”
资金链断裂的影响是从内部员工波及外部客户，并迅速形成恶性运作循环。昊园恒业负责人告诉《中国新闻周刊》，这次危机的影响链可以大致描述为“发不出工资—员工罢工—无人催收—房租收不上来—房东收不到租金—房东撵房客”。
发酵过程中，由于信任崩塌，资金流转陷入停滞，很快就会引发更大的信任危机和资金危机。
“此前爆雷的鼎家、寓见等多家中介就是这样倒下的。”相关受访人士表示，房屋租赁中介是一个现金流转非常快的行业，也正因如此，其现金流也非常脆弱，一旦没钱就会迅速陷入死循环。
事实上，昊园恒业在今年8月份就已陷入危机。8月22日，北京市住建委会同北京市公安局、工商局、非紧急救助服务中心等部门，开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线。开通首日共接到投诉举报52条，住建委通过查实将23家存在违法违规问题的中介机构予以公开曝光，昊园恒业位列第一。
一时间，昊园恒业面临客户质疑和资金流失的双重风险。从8月份危机出现至今，昊园恒业已差不多硬撑了三个月。
“淡季加剧了现金流紧张，金融机构也在同时停止合作，两重打击直接导致了资金链断裂。”受访人士告诉《中国新闻周刊》，在房屋租赁行业中，存在明显的淡季和旺季。
中介公司在淡季的现金流更加紧绷，甚至需要额外周转来保证流动性。然而，在8月份关于长租行业的风险曝光后，多家金融机构停止了与中介公司的业务合作。抽贷状况突然发生，使得本就进入淡季的中介公司措手不及，资金危机一触即发。
眼下，被拖欠房租和押金的投诉客户越来越多，而昊园恒业的退款承诺一再拖延兑现。租户们对于昊园恒业是否有意愿、有能力解决问题表示怀疑。
“公司在前期已经有巨大的投入，无论如何也不希望它死掉。”前述昊园恒业负责人向《中国新闻周刊》坦言，“另一方面，我们也不想因此引起社会问题。作为北京的一家大型中介，该担的社会责任还是需要担的。于公于私，都希望公司能活下去。”
该负责人向《中国新闻周刊》表示，到11月底，昊园恒业在北京的所有门店都会正常营业，正常接待办理退租等业务，财满街总部也将在整理恢复后投入运营。
租金贷该不该存在？
眼下，长租领域的租金贷风险频发，许多人将矛头对准了租金贷这一业务模式。而在现实情况中，租金贷确有其适用场景，但更需要监管逐步走向完善。
自2015年年底中央经济工作会议提出“租购并举”的住房制度改革方向以来，租房领域呈现出蓬勃发展的态势。其中，长租公寓因有效地解决了房东、租客的信息不对称，提供规模化、标准化的租赁服务，得到了市场的广泛认可。而作为一种帮助年轻客户群体解决租房资金需求的金融工具，房租分期贷款业务也在长租公寓中普遍开展起来。
多名租客向《中国新闻周刊》表示，无论是否知道贷款的存在，选择月付都是出于缓解经济压力的考虑，愿意采用分期月付的形式，只是没有预料到背后的贷款风险。
链家研究院院长杨现领也肯定了租金贷的市场需求。他同时指出，在实际使用中，租金贷也为长租公寓企业提供了资金来源，由于缺乏流程管控的措施，部分企业将其作为规模化扩张的资金来源，若出现激进的扩张策略和较低的运营效率，极易导致资金链断裂的发生，引发爆雷风险。
在租购并举的大趋势下，监管层对合规租金贷并未表达一刀切的禁令态度。
今年9月，上海市住建委等五部门联合下发了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，明确开展个人“租金贷”业务应当具备的条件，并提出强化行业自律，要求相关行业组织制订统一的行业标准；
10月，浙江省发布《浙江省城乡住房工作协调委员会办公室关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》，要求严格规范 “租金贷”业务，确保承租人作为金融消费者的知情权。
从政策规定来看，全国各地对租金贷的治理态度不同。如深圳、西安、重庆等地，对租金贷进行了较为严厉的禁止规定，而山东、山西、广州等地则强调租金贷只能在确保客户知情权、金融机构资质、中介资质与合法流程的前提下开展。
“除了中介和客户，金融机构和贷款平台也需要对租金贷业务提高警惕。”链家研究院院长杨现领指出，金融市场需要加强信用体系建设，将更多的民间金融及类金融机构囊括到信用体系中，使提供资金的金融机构监控企业的资金流向。
“平台正在完善资金监管系统，用于租金贷的流向管控。”元宝亿家负责人向《中国新闻周刊》表示，今后会将租金贷的全额贷款以授信形式受限制地存放在客户的个人账户中，每一个支付节点都需要客户授权支付。“这样一来，中介就不能再像从前那样一次性拿走一年的贷款金额了，进一步提高资金安全性。”
“长租公寓企业应以爆雷事件为戒，避免重蹈覆辙。同时，企业的租金贷客户比例应控制在20%~30%，避免大面积的流动风险。”
链家研究院院长杨现领告诉《中国新闻周刊》，金融对长租公寓的前期发展具有孵化作用。尊重市场发展规律，不能因为行业在正向发展的过程中出现问题而否定其作用，应理性看待，解决问题。
(应受访者要求，文中刘寒、高波、杨扬均为化名)
《中国新闻周刊》2018年第45期
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